O třinácté novele nového stavebního zákona se mluví jako o zásadním předělu. Jenže právě teď, kdy text prochází druhým čtením ve Sněmovně a na stole leží desítky pozměňovacích návrhů, je předčasné cokoli považovat za hotovou věc. Hospodářský výbor projednávání v březnu přerušil kvůli rozsáhlému komplexnímu pozměňovacímu návrhu, který může původní text výrazně přetvořit. Třetí čtení se očekává nejdříve v květnu.
A i kdyby novela prošla v navrhované podobě, řada odborníků upozorňuje, že mezi paragrafem a praxí bývá v českém stavebním právu propastný rozdíl. Přesto stojí za to sledovat, jakým směrem se legislativa ubírá. Už samotná debata naznačuje, kam se český trh s bydlením v příštích letech posune.
Co novela navrhuje
V jádru stojí myšlenka centralizace. Místo současných zhruba šesti set obecních stavebních úřadů by měla vzniknout nová soustava státních úřadů rozvoje území. Ty by převzaly nejen agendu povolování, ale i kompetence řady dosavadních dotčených orgánů: od hygieniků přes požárníky až po památkáře. Developer by tak teoreticky nemusel obíhat desítky institucí a jednal by s jedním úřadem, který záměr posoudí komplexně.
Návrh dále počítá s kategorií takzvaných vyhrazených staveb: bytových projektů s podlahovou plochou nad deset tisíc metrů čtverečních. Ty by povolovaly přímo krajské úřady rozvoje území s možností využít mezitímní rozhodnutí, což by mohlo celý proces výrazně urychlit. Zároveň by tyto stavby byly prohlášeny za veřejný zájem, čímž se otevírá prostor pro snazší vyvlastňování pozemků.
Další navrhovanou změnou je převrácení důkazního břemene u sousedských námitek. V zastavitelném území by se nově předpokládalo, že projekt práva sousedů neporušuje. Kdo by chtěl namítat, musel by sám prokázat opak. Mimo zastavitelné území by povinnost prokazování zůstala na stavebníkovi.
Novela rovněž přináší novou podobu plánovacích smluv. Developer by se mohl s obcí dohodnout na společném řešení infrastrukturních požadavků, od parkování přes napojení na sítě až po občanskou vybavenost, formou finančního příspěvku. Místo splnění každého požadavku jednotlivě by stačilo přispět do společného řešení. Jak přesně by to v praxi vypadalo a jaké částky by přicházely v úvahu, zatím jasné není.
Možné přínosy, pokud vše půjde podle plánu
Zastánci novely argumentují jednoduše: pomalé povolování je jedním z hlavních důvodů, proč je v Česku málo bytů a proč jsou drahé. Když developer čeká na povolení pět let místo dvou, platí miliony navíc na úrocích, projektové přípravě a inflačním znehodnocení rozpočtu. Tyto náklady se pak promítají do koncové ceny bytu. Pokud by se podařilo řízení skutečně zkrátit, mohlo by to v dlouhodobém horizontu alespoň zpomalit růst cen.
Svaz podnikatelů ve stavebnictví novelu vítá jako krok k funkčnímu prostředí. Asociace developerů rovněž vyjadřuje podporu. Argument „jeden úřad, jedno razítko" rezonuje napříč sektorem, který roky volá po zjednodušení.
Pro velké developerské firmy by prioritní režim vyhrazených staveb mohl být skutečným průlomem. Projekty s více než stovkou bytů, tedy přesně ty, které mají potenciál řešit bytový deficit ve velkých městech, by se mohly dostat k realizaci podstatně rychleji.
Rizika a otazníky
Obavy jsou ale stejně hlasité jako naděje. Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků, sdružující přes třicet dva tisíc odborníků, identifikovala třináct kritických bodů návrhu. Komora upozorňuje, že novela by mohla rozvolnit kvalitativní standardy pro velké projekty, aniž by přinesla zlepšení pro běžné stavebníky. Pokud by se systém soustředil primárně na rychlost, hrozí podle kritiků, že se bude stavět více, ale hůře, s dopady na urbanismus, zeleň a kvalitu života v dotčených lokalitách.
Problematická by mohla být i přechodná ustanovení. Návrh v současné podobě dostatečně neřeší, co se stane s již běžícími řízeními. Developeři, kteří podali žádosti podle stávajících pravidel, by se mohli ocitnout v právní nejistotě, pokud se jim podmínky změní uprostřed procesu — tedy přesně opačný efekt, než si novela klade za cíl.
Otázku vyvolává i personální stránka. Současný systém funguje na šesti stech úřadech po celé zemi. Přesun úředníků do státní služby pod centrální úřad je organizačně enormně náročný. Opozice upozorňuje, že bez dostatečného počtu kvalifikovaných lidí bude nový úřad existovat na papíře, ale povolování se ve skutečnosti zpomalí. Česko má přitom čerstvou zkušenost s digitalizací stavebního řízení, která měla fungovat od poloviny roku 2024 a dodnes běží na provizorním bypassu. Důvěra v hladkou implementaci velkých systémových změn je proto pochopitelně opatrná.
Samostatnou kapitolou je otázka odpovědnosti autorizovaných osob. Novela by jim výrazně zvýšila odpovědnost za bezpečnost staveb, ale současně rozšiřuje okruh staveb, kde projektovou dokumentaci nemusí zpracovat autorizovaný projektant. Inženýrská komora varuje, že tato kombinace může vést k situacím, kdy za nekvalitně navržený projekt ponese odpovědnost stavbyvedoucí, aniž by měl reálné nástroje ovlivnit jeho podobu.
Co to může znamenat pro trh
I v nejoptimističtějším scénáři je třeba počítat s tím, že dopady novely se na trhu projeví s výrazným zpožděním. Nová struktura úřadů by měla podle návrhu začít plně fungovat až od ledna 2027. I kdyby se povolování skutečně zrychlilo, nové byty povolené podle nových pravidel se na trh dostanou nejdříve za dva až tři roky od zahájení řízení.
Mezitím zůstávají v platnosti současné tržní fundamenty: podle dat CEEC Research plánuje téměř tři čtvrtiny developerských firem letos navýšit objem výstavby, devadesát procent očekává další zdražování a poptávka stále výrazně převyšuje nabídku. Na těchto číslech novela v krátkodobém horizontu nic nezmění.
Realisticky řečeno: pokud novela projde a bude rozumně implementována, mohla by v horizontu tří až pěti let přinést měřitelné zlepšení. Nejvíce by pravděpodobně profitovali velcí developeři s projekty nad deset tisíc metrů čtverečních. Menší stavebníci a individuální žadatelé by na efekty čekali déle. Kupující by neměli odkládat rozhodování s nadějí, že novela brzy stlačí ceny. Trh se řídí nabídkou a poptávkou, nikoli paragrafy.
Co sledovat dál
V nejbližších týdnech se rozhodne o podobě pozměňovacích návrhů, které mohou text výrazně přetvořit. Klíčové bude sledovat, zda se podaří najít rovnováhu mezi zrychlením povolování a ochranou kvality výstavby, jak bude řešen přechod na nový systém u již rozpracovaných projektů a zda se zákonodárci vypořádají s personálními a organizačními předpoklady centrální stavební správy.
Třináctá novela má ambici být přelomová. Ale jak připomíná už samotné číslo třináct v pořadí: najít ideální podobu stavebního práva se v Česku zatím nepodařilo. Tentokrát je ale v sázce víc než jindy. Bytová krize se prohlubuje, ceny rostou a trpělivost veřejnosti i sektoru má své meze.
