Barcelona nezdražila své adresy tím, že by k nim něco přidala. Zdražila je tím, že z některých ulic odvedla auta.

Princip je starý a jednoduchý. Vezmete devět městských bloků v mřížce 3×3. Vnitřní ulice zavřete pro tranzitní dopravu. Auta pustíte jen po obvodu. Prostor, který do té doby patřil autům, se uvolní a stane se z něj náměstí, hřiště, malý park s lavičkami.

Říká se tomu superblok.

Koncept navrhl architekt Salvador Rueda už v roce 1987 a nazval ho super-manzanas. Rueda super-manzanas navrhl v roce 1987 podle tvaru barcelonských bloků.

Jako městský program ho Barcelona spustila v roce 2016 pod heslem „Naplníme ulice životem“. V květnu 2016 město schválilo opatření „Omplim de vida els carrers“ a zavedlo program Superilles. 

Co se stane, když auta zmizí

Když Barcelona uzavřela vnitřní ulice prvních superbloků, doprava v městě se propadla. Auta podle měření nezamířila do okolních ulic, jak se očekávalo. Velká část jich prostě zmizela.

Provoz uvnitř klesl o 92 procent, zatímco v sousedních ulicích vzrostl jen o 3 procenta, a odborníci mluví o tom, že se auta „odpařila“. Lidé je jednoduše přestali používat, protože je nepotřebovali.

Ulice ztichla.

A tichá ulice se chová jinak než hlučná. V Sant Antoniu, jedné z prvních lokalit, klesly podle barcelonské agentury veřejného zdraví hodnoty oxidu dusičitého zhruba o čtvrtinu. Podle studie agentury ASPB superbloky snížily oxid dusičitý o 25 procent a jemné částice o 17 procent podél bulváru v Sant Antoniu.

Lidé na takové ulici zůstávají. Sedají si. Děti si hrají před domem, nejen na hřišti za rohem. 

Klidná ulice stojí víc než ta s výhledem

Na mapě vypadá čtvrť Eixample jako homogenní mřížka. Jeden blok jako druhý. Přesto se ceny mezi dvěma sousedními ulicemi rozešly. Carrer Consell de Cent byla zklidněna a zavřena pro průjezd.

Vedlejší Carrer València zůstala běžnou ulicí s provozem. Podle analýzy dat z portálu Idealista z roku 2023 byly nájmy v zklidněné ulici skoro dvojnásobné a kupní ceny zhruba o 14 procent vyšší než o jeden blok dál.

Nájmy v pěší Consell de Cent byly podle analýzy dat z Idealisty prakticky dvojnásobné oproti sousední ulici a koupě bytu byla o 14 procent dražší.

Stejná mřížka. Stejné domy. Stejný výhled. Rozdíl byl v tom, jestli vám pod okny jezdí auta nebo ne. Hodnotu té adresy nezměnil výhled. Změnilo ji ticho a to, že se odtamtud dá někam dojít pěšky.

Druhá strana téhož čísla

Ten skok v ceně má i druhou stranu. Když se adresa stane žádanější, zdraží se. V Poblenou, kde stál první superblok, vzrostla cena za metr čtvereční během deseti let o pár tisíc eur.

To není vedlejší efekt. Je to důkaz, že princip funguje. Kdyby klidnější ulice nikdo nechtěl, ceny by se nehnuly. Část obyvatel a obchodníků se proti změnám stavěla a spor o jednu takovou plánovanou ulici skončil u soudu.

Spor o přestavbu ulice Consell de Cent se dostal k soudu, který nařídil úpravy vrátit zpět. Město se učilo za pochodu. První superblok byl prosazen bez velké diskuse s lidmi, kteří v něm bydleli, a narazilo.

U dalších začalo s obyvateli plánovat předem a přijetí bylo lepší. První superblok v Poblenou narazil na odpor kvůli nahodilému zavedení a chybějícímu zapojení občanů, zatímco v Sant Antoniu a Horta byl po zapojení obyvatel přijat lépe.

Kam až se to dá přenést na jeden projekt

Barcelona pracuje s celým městem a roky vše ladí s jednotlivými čtvrtěmi. Developer takovou páku nemá. Má ale jednu věc, kterou město nemá tak snadno. Vlastní celý pozemek.

Na úrovni jednoho projektu se ta logika dá použít skoro doslova. Auta a parkování na obvodu nebo pod zemí. Vnitroblok jako místo, kde se dá být, ne jako zbytek plochy mezi domy a plotem.

Cesty pro pěší, které mají jasně definovaný cíl - park, hřiště nebo obchod. Nic z toho není nový vynález. Nové je uvažování o tom, že to vše berete jako součást toho, co prodáváte, ne jako náklad navíc.

U větších celků začíná hrát roli i to, co je za plotem. Jestli ulice před domem slouží jen k průjezdu, nebo se s městem dá domluvit na jejím zklidnění, je rozdíl, který se promítne do ceny i do rychlosti prodeje.

Tahle úvaha u nás zatím skoro nikde nezačala. To je spíš příležitost než problém.

Výhled se prodá jednou. Při prohlídce, na vizualizaci, v inzerátu.

Ticho a pěší dostupnost se prodávají každé ráno, když člověk vyjde z domu.

Barcelona jen ukazuje, že se to dá i spočítat.