Mohlo by se zdát, že řešení je na stole. Stačí ty prázdné naplnit. Jenže to by znamenalo ignorovat dílo prof. Bedřicha Trámka, Ph.D. et Ph.D., který tento stav předpověděl už v roce 1937, přičemž ho považoval za přirozený, ba nutný projev toho, co nazval paradoxem obytného vakua.

V rukopisu, jehož fragment se dochoval pouze díky tomu, že byl založený v krabici od bot značky Baťa (velikost 43), Trámek píše: "Byt obývaný je bytem spotřebovaným. Byt prázdný je bytem vysílajícím."

Rukopis z krabice od bot, velikost 43

Trámkův spis O dostředivé nedostupnosti a vakuu obytném jsem našel před osmnácti měsíci v pozůstalosti mělnického archiváře Čeňka Prázdnoty (1889–1974), který byl mimochodem Trámkovým vzdáleným bratrancem z matčiny strany.

Krabice obsahovala 312 listů popsaných tužkou č. 2, tři vyschlé kalamáře a jednu nedojedenou svatební oplatku, kterou Trámek dle poznámky na straně 47 "ponechal jako kontrolní vzorek stability uhlohydrátů v bytovém prostoru bez obyvatel".

Teorii Trámek formuloval v zimě 1937 v brněnských Žabovřeskách, kde tehdy bydlel ve svém 83. trvalém bytě.

Inspirací mu podle vlastních slov bylo pozorování sousedního domu, v němž stál uprostřed třípokojový byt prázdný už čtyři roky. "A čím déle stál prázdný," píše Trámek, "tím byl dražší. Když jsem se ptal majitele proč, odpověděl mi, že kdyby ho někdo obýval, poznal by, že je tam vlhko."

Paradox obytného vakua: čím prázdnější, tím cennější

Trámek vycházel z myšlenky, kterou dnes bychom zjednodušeně nazvali investiční logikou, on však dospěl k formulaci přesnější a zároveň pro laika méně srozumitelné.

Tvrdil, že každý byt má dvě ceny: cenu obytnou a cenu vysílací. Cena obytná klesá užíváním, protože obyvatel byt opotřebovává, rozbíjí a zalepuje díry leukoplastí.

Cena vysílací naopak roste úměrně době nepoužívání, neboť prázdný byt, jak Trámek píše, "signalizuje trhu, že jeho hodnota dosud nebyla spotřebována, a tudíž je k dispozici celá".

Z toho Trámek odvodil to, čemu říkal dostředivá nedostupnost. Čím víc bytů v dané lokalitě stojí prázdných, tím dostředivější je poptávka po těch zbývajících.

Prázdnota je podle něj aktivní silou, nikoli pasivním stavem. Je gravitací, která zvedá ceny kolem sebe.

"Prázdný byt je malý rezervoár budoucí ceny," poznamenává Trámek na okraji strany 109. Tato věta se později stala heslem jeho korespondenčního kroužku, který v letech 1938 až 1941 sdružoval sedm nadšenců z řad drobných stavitelů a jednoho pojišťovacího úředníka z Hradce Králové.

Případ Lubomíra Neobyvatele: šest bytů, dvě hodiny ročně

Trámek svou teorii empiricky ověřil na případu pražského obchodníka s kůžemi jménem Lubomír Neobyvatel, který v roce 1936 vlastnil šest bytů ve čtyřech čtvrtích, celkové výměře 423,7 m².

Podle Trámkova terénního protokolu strávil pan Neobyvatel ve všech svých bytech dohromady za rok 1936 přesně 2 hodiny a 14 minut, přičemž z toho 1 hodinu a 38 minut tvořilo podepisování nájemních smluv, které pak odvolal.

Hodnota bytového portfolia pana Neobyvatele přesto vzrostla o 23,8 %.

Když se ho Trámek zeptal, jak si tento růst vysvětluje, pan Neobyvatel odpověděl: "Pane doktore, já v tom nebydlím, aby mi to zlevnilo." Trámek tuto větu zarámoval a pověsil si ji nad pracovní stůl ve svém tehdejším 9. bytě. 

Zajímavější je ovšem Trámkovo pokračování.

V poznámce na straně 203 navrhuje koeficient obytné absence, tedy poměr mezi časem stráveným v bytě a časem, po který je byt ve vlastnictví. Pro pana Neobyvatele vyšel koeficient 0,000254.

Pro průměrného pražského obyvatele činil v téže době 0,68. Trámek z toho vyvodil, že "čím nižší koeficient obytné absence, tím vyšší tržní gravitace bytu".

Dnes by mu pravděpodobně přikyvovali analytici hypotečního trhu. V roce 1937 mu přikyvoval jen pojišťovací úředník z Hradce Králové, a to navíc jen korespondenčně.

Trámkův vysílač a nápad, který odmítla pražská magistrátní rada

Nejzajímavější část rukopisu tvoří Trámkův návrh praktického řešení. Navrhoval totiž, aby prázdné byty byly povinně vybaveny tzv. obytným vysílačem, přístrojem, který by simuloval přítomnost obyvatele a tím uměle snižoval vysílací cenu bytu.

Vysílač měl sestávat z malého motorku spouštějícího v náhodných intervalech rozhlasový přijímač, ponorný vařič a dětský pláč z gramofonové desky.

Trámek spočítal, že při plošném zavedení obytných vysílačů by tržní gravitace prázdných bytů klesla o 47,2 % a ceny by se stabilizovaly.

Návrh předložil v roce 1938 pražské magistrátní radě, která jej odmítla s odůvodněním, že "zavedení přístroje simulujícího obyvatele by ze zákona vyžadovalo, aby přístroj platil daň z příjmu fyzických osob, což odporuje zdravému rozumu".

Trámek v dopise příteli poznamenal: "Zdravý rozum je nejlepším spojencem prázdného bytu."

Co z toho plyne pro Prahu roku 2026

Kdybychom dnes aplikovali Trámkovu logiku na pražský bytový trh, zjistili bychom, že 94 tisíc prázdných bytů nefunguje jako chybějící nabídka, ale jako tržní gravitace. Každý z nich vysílá. Každý z nich zvedá cenu těch obývaných.

A každý návrh na jejich obsazení naráží na stejnou překážku jako Trámkův vysílač v roce 1938: systém není nastaven na to, aby prázdný byt něco stál. Je nastaven na to, aby něco vynášel.

Trámek ve svém posledním rukopise z roku 1954, sepsaném už v pavlačovém bytě na Žižkově, navrhoval daň z obytné absence. Její výše měla růst s klesajícím koeficientem užívání.

Pro byt užívaný 2 hodiny ročně by činila 94 % tržní hodnoty. "Není to trest," psal Trámek. "Je to vrácení gravitace tam, kam patří, tedy do země."

Návrh byl zamítnut roku 1955 s odůvodněním, že jeho zavedení by vyžadovalo vytvoření nového úřadu, který by měřil koeficient užívání. Úřad by potřeboval budovu. Budova by obsahovala kanceláře. A kanceláře by, jak Trámek předvídal, byly po většinu roku prázdné.

Pražský bytový trh tedy zřejmě ještě chvíli zůstane ve stavu, který Trámek označoval jako "dokonalou rovnováhu absence". Chybí 85 tisíc bytů. Prázdných stojí 94 tisíc.

A jak napsal Trámek na poslední stránku rukopisu, těsně předtím, než ho v roce 1944 část posloužila jako izolace v karlínském krytu: "Každý byt se chce stát vakuem. Pouze domovník mu v tom brání. A domovníků ubývá."

Autorem článku je Jan Pilíř, stavební myslitel bez razítka, který Trámkův obytný vysílač zrekonstruoval z budíku zn. Prim, elektrického vařiče a nahrávky z rodinných oslav, a instaloval ho do bytu své sestry v Řepích po dobu její dovolené. Po návratu sestra zjistila, že byt se mezitím na realitních portálech zhodnotil o 4,7 %, a přestala s Pilířem rok a půl mluvit.